HOMANN Advokater har bistået en privat grundejer i forbindelse med en kommunes krav om, at grundejeren skulle afstå 140 m² af sin parcel til kommunen. Det pågældende areal fremstod i det hele som en del af haven. Ifølge matriklens optegnelser tilhørte arealet dog kommunen som del af et stort fredet areal, ejendommen var beliggende ud til. De nærmere omstændigheder i sagen var følgende:
Der var tale om et parcelhusområde i en af Københavns omegnskommuner, der var udstykket i 1986 og den omhandlede matrikel blev bebygget i 1987. I 1988 havde sælger opført et skur på grunden, som i betydelig grad overskred den matrikulære skellinje og dermed 100% befandt sig på kommunens areal – et større naturområde. Sælger gav under sagen udtryk for at have været i god tro om skelforholdene, idet der ikke havde været skelpæle i retning af kommunens areal og den nyligt udstykkede grund var planeret hele vejen frem til kanten af en grøft, som adskilte grunden fra kommunens område. Sælger havde derfor sat hækken ved græften i 1987 uvidende om, at der var tale om en betydelig udvidelse af haven i forhold til matriklen.
I 1993 blev kommunens område fredet og stod derefter som et egentligt naturligt parkområde, som efter det oplyste blev vedligeholdt af kommunens medarbejdere en til to gange om året.
I forbindelse med nogle forureningsundersøgelser på det fredede område i 2020 blev kommunen opmærksom på en mulig matrikulær problemstilling med skurets placering og foretog høring af grundejer i sagen. Grundejer blev meget overrasket og gjorde indsigelse, da det var første gang han hørte om problematikken.
Kommunen fastholdt krav om respekt af det matrikulære skel men stillede sagen i bero, da man afventede Højesterets afgørelse i en tilsvarende sag, som siden blev afgjort 3. februar 2023. Dommen er gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen U 2023.2074 H, se beskrivelse her. Dommen, der var afsagt til Stevns Kommunes fordel, blev af forvaltningen i kommunen i den aktuelle sag nævnt i indstillingen til Byrådet, som bl.a. på den baggrund besluttede at følge forvaltningens indstilling om at gennemføre en skelforretning.
Af indstillingen til kommunalbestyrelsen fremgik det, at grundejeren måtte anes for at være i ond tro om retten til arealet, i det han i 1998 havde søgt om byggetilladelse til en ny udestue, hvormed der var fremsendt tegningsmateriale i form af matrikelkort med visning af eksisterende bygning påtegnet udestuen men uden at man havde tegnet det forkert placerede udhus ind på situationsplanen. Af indstillingen fremgik det også at grundejeren havde oplyst, at han havde fået oplyst af tidligere ejer, at der var indgået en aftale om brugsret til arealet med kommunen. Der var dog ikke fremlagt bevis for og grundejer kunne ikke genkende dette.
Grundejeren mente omvendt af at have ret til hele området inden for sin hæk inklusive udhuset, idet haven siden 1987 havde været hegnet med en velplejet hæk og at der havde været velplejet græsplæne etc. Kommunens medarbejdere havde selvsagt ikke været inde i haven og vedligeholde den omhandlede del af grunden, og grundejer havde selv klippet ydersiden af hækken.
Desuden kunne grundejer påvise, at der ifølge et journalark hos kommunen i 1989 havde været tilsynsbesøg på ejendommen i forbindelse med daværende ejers ansøgning om opførelse af tilbygning, og kommunen der havde konstateret at udestue og udhus var opført. Ligeledes havde Vurderingsrådet været på besøg på grunden i 1999 i forbindelse med en klage over ejendomsvurderingen, hvor alt på grunden blev registreret og rapporteret til relevante enheder i kommunen. Intet af dette havde givet anledning til, at kommunen havde påtalt udhusets eller hækkens placering. Grundejer gjorde derfor gældende at have været i god tro samt at kommunen ved flere lejligheder var gjort bekendt med at der var opført et udhus det pågældende sted, og at kommunen derfor havde udvist retsfortabende passivitet i ft. anvendelse af arealet.
På skelforretningen fremviste landinspektøren luftfotos fra udstykningen i 1986 frem til 2022, som viste kontinuerlig råden som almindelig parcelhave frem til hækken – inklusive udhuset. Kommunens påstand om at der skulle have været oplyst om en brugsret blev drøftet. Kommunens medarbejder mente nu at grundejer havde nævnt en byggeret til udhuset og ikke brugsret. Dette var også korrekt i er med at det 10 m² store udhus ikke havde indflydelse på den samlede bebyggelsesprocent.
Anvendelse af udtrykket brugsretsaftale i indstillingen til byrådet var derfor i høj grad misvisende og kunne i værste fald have givet et andet resultat, da en aftale om brugsret afskærer muligheden for hævdserhvervelse.
I stedet kom landinspektøren i sin tilkendegivelse frem til, at grundejeren havde vundet ejendomshævd på det fulde haveareal frem til hækken, i alt ca. 100 m2. Et mindre areal ved siden af udhuset mod hjørnet af grunden, som mest fremstod som del af det fredede areal, var der ikke vundet hævd på.
Som nævnt havde kommunen givet udtryk for den opfattelse, at sagen i høj grad mindede om Højesterets dom fra februar 2023. I virkeligheden nok mest fordi der også her var tale om påstået hævd over offentligt areal, og hvorvidt en særlig grad af ond tro hos den hævdende grundejer kan forhindre hævd. Som sagen var forelagt mente landinspektøren imidlertid ikke, at grundejer havde været i ond tro. Et andet væsentligt aspekt i dommen, at den hævdede brugs- og ejendomsgrænse lå i et usigtbart beplantningsbælte, var slet ikke tilfældet i den aktuelle sag. At arealet var fredet fik endvidere ikke betydning.
---oo0oo---
For bistand i sager af denne karakter kontakt da gerne advokat Nicolai Platzer Funder.